干货 | 一个案例读懂,不同拿地模式的涉税对比分析

2019-01-30 985次

税筹是产业地产从业者最为关心的话题之一,这篇文章从一个案例开始,去剖析不同交易模式的涉税和各自利弊。


案例故事:A公司有一个在建工程,预计总投入需要22亿元,其中前期土地价款5亿元。目前已发生资本化利息0.5亿元。花去开发成本5亿元。该项目为新项目,已超过立项总投入25%,满足转让条件。现因资金短缺,和T公司关系好,想将在建工程作价16亿,与T公司探讨合作模式。假设后期仍需投入建设资金10亿元,建设竣工后,预计以36亿售出。


两公司商量下来,有以下4种方式可以考虑:


a.T公司以16亿收购项目资产

b.T公司以16亿收购项目股权

c.A公司项目作价16亿入股登山哥

d.两家公司合作开发

QQ截图20190130162648.jpg

税种介绍

先简单的介绍一下税种,然后展开上述案例分析计算。

微信截图_20190130162816.png


契税:成交价×3%-5%

契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。


印花税:合同所载金额×0.5‰贴花

经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转

移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。


增值税:销项税额-进项税额

销项税额=(销售额-当期土地价款)÷1.1×10%

进项税额=进项成本÷(1+适用税率)×适用税率。


增值税附加:增值税×10% -12%

市区城建税7%、县镇城建税5%,教育费附加3%、地方教育费附加2%。


企业所得税:一般性税务处理

产权交易=(交易总价-房产余值-土增税-印花税)×25%。

股权交易=(股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税)×25%。


土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额


对于在建工程转让,由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除,受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。


微信截图_20190130162816.png


直接收购

A
公司需承担税务(出让方)


直接转让方式下,出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。


印花税:合同所载金额×0.5‰贴花

16×0.5‰=0.008亿


增值税:销项税额-进项税额

(16-5-5)÷1.1×10%=0.54亿


增值税附加:增值税×10% -12%

0.54×12%=0.06亿


土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

销售收入(不含税)=16-(16-5)÷1.1×0.1=15亿

扣除项(不含税)=(5+5)÷1.1×1.3+0.06=11.93亿

增值率=(15-11.93)÷11.93=25.7%<50%

土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿


企业所得税:一般性税务处理

{(16-5-5)÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿


税费合计=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64亿


T
公司需承担税务(受让方)


直接转让和后续开发销售环节,受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。


契税:成交价×3%-5%

16×3%=0.48亿


印花税:成交金额×0.5‰贴花

16×0.5‰=0.008亿


增值税:销项税额-进项税额

(36-16-10)÷1.1×10%=0.9亿


增值税附加:增值税×10% -12%

0.9×12%=0.11亿


土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

销售收入(不含税)=36-(36-16)÷1.1×0.1=34.2亿

扣除项(不含税)=(16+10)/1.1×1.3+0.11=30.8亿

增值率=(34.2-30.8)÷30.8=11%<20%

享受土增免税


企业所得税:一般性税务处理

{(36-16-10)÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿


税费合计=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62亿


股权收购

A
公司需承担税务(出让方)


关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税,实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更,不应当征收土地增值税,有的地方也已明确规定,股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文,也可以采取一定的方式避免该条文的适用,比如先转让99%的股权,后续再转让1%的股权,避免一次性转让引起税务部门的重大关注。


股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。


印花税:成交金额×0.5‰贴花

16×0.5‰=0.008亿


企业所得税:一般性税务处理

(16-5-5-0.5)×25%=1.38亿


税费合计=1.38+0.008=1.39亿




T公司需承担税务(受让方)

受让方收购项目公司股权后,仍以项目公司为主体开发建设在建工程,因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更,因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。


印花税:成交金额×0.5‰贴花

16×0.5‰=0.008亿


增值税:销项税额-进项税额

(36-5-5-10)÷1.1×10%=1.45亿


增值税附加:增值税×10% -12%

1.45×12%=0.17亿


土增税:增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

销售收入(不含税)=36-(36-5)÷1.1×0.1=33.2亿

扣除项(不含税)=(5+5+10)/1.1×1.3+0.17=23.8亿

增值率=(33.2-23.8)÷23.8=39.5%<50%,使用税率30%

土增税=(33.2-23.8)×30%=2.82亿


企业所得税:一般性税务处理

{(36-10-10)÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿


税费合计=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21亿


模式比较

微信截图_20190130162816.png



分析不难发现:


本案例中,尽管股权转让在转让环节,因为不涉及所有权变更,无须承担增值税和土地增值税,双方的税负都较轻,尤其出让方。但是,由于股权溢价部分无法计入在建工程成本,对于将来用于出售的受让方而言(自持的除外),土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加,相当于税费延迟转嫁到了受让方。


微信截图_20190130162816.png






关注安通公众号 更多资讯等你来看!

推荐资源