上海市2017年4季度工业物业市场指数分析

2018-01-26 2262次

自08年国际金融危机以来,随着劳动力、土地等资源要素成本快速上升,上海进入速度调整和动力转换的新阶段。从高新技术产业化,到发展战略性新兴产业,再到加快培育新产业、新技术、新业态和新模式,上海制造业朝着中高端升级迈出坚实步伐。以集成电路设计、新一代宽带无线移动通信网和新型显示等领域为重点的制造业中高端升级加快推进,上海制造业已成为上海科创中心和四个中心建设的重要支撑。


据安通工业地产研究中心数据统计,上海市近两年工业土地成交价格指数呈现下跌的趋势,一方面受益于上海创新供地政策,工业用地以先租后让为重点,实行引导性的地价管理要求,控制了用地成本。另一方面由于实行“弹性年限出让+有条件续期”的工业用地政策也使得企业用地成本更低,从而导致成交均价指数下降。其次,受产业准入标准严格的影响,上海市工业物业交易活跃度有所降低,工业物业存量市场租赁价格维持在平稳状态。


上海市2016年1季度到2017年4季度土地成交面积

(数据来源于土地市场网和房天下)

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根据安通工业地产研究中心统计分析,从数据可以看出,2017年全年土地成交面积相比2016年整体减少。一方面是因为资源越来越稀缺,另一方面是由于上海在激活存量土地,实施土地二次开发和产业转型升级成效显著。


上海市2016年1季度到2017年4季度土地成交总价

(数据来源于土地市场网和房天下)

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成交总价趋势与成交面积趋势基本趋于一致。


上海市2016年1季度到2017年4季度土地成交均价(万元/亩)

(数据来源于土地市场网和房天下)

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从成交价格水平来看,2016年到2017年土地成交价格指数呈现下跌的趋势,一方面受益于上海创新供地政策,实行引导性的地价管理要求,控制了用地成本。另一方面由于实行“弹性年限出让+有条件续期”的工业用地政策也使得企业用地成本更低。再者,因为上海在激活存量用地,实现土地的二次开发,也降低了对新出让地的需求。


上海市2017年7月到2017年12月项目新增面积环比指数

(数据来源于安通数据库)

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2017年四季度,上海市工业物业面积需求指数受市场供需情况影响波动较大。


上海市2017年10月到2017年12月资源面积指数

(数据来源于安通数据库)

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根据数据统计分析,2017年四季度末,上海市存量厂房面积指数未见明显下降,交易活跃度有所降低。


上海市2017年10月到2017年12月资源均价指数

(数据来源于安通数据库)

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2017年四季度,上海市工业物业租赁价格指数为99点,波动幅度很小,整体维持平稳的趋势。

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