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【详细】针对上海区域的工业地产项目政策解读

2018-08-13 2374次

上海是首批沿海开放城市，沪杭甬大湾区核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。上海地处长江入海口，是长江经济带的龙头城市、G60科创走廊核心城市。上海GDP居中国城市第一位，亚洲城市第二位，仅次于日本东京。上海是全球著名的金融中心，全球人口规模和面积最大的都会区之一。

上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一，设有中国大陆首个自贸区中国（上海）自由贸易试验区。上海市与安徽、江苏、浙江共同构成了长江三角洲城市群，是世界六大城市群之一。

一、政策盘活工业用地

2014年，上海市政府、市规土局连发两文：《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》、《关于加强工业用地出让管理的若干规定》针对存量工业用地，新增工业用地，提出了未来工业用地发展的指导思路。同期，上海市对现有近800平方公里工业用地总体规划，分为三种类型：104、195、198并对其转型发展采取了不同的规划引导策略。

2014年后，工业用地出让被具体划定分为四类：工业产业类、标准厂房类、研发总部产业类，研发总部通用类，对于每种类型出具不同规格之出让合同。

新规中明确：

产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌式供应；

标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式。

二、上海“三类”工业用地划分

104区域：

2009年，上海开展了“两规合一”工作，规划形成了工业区块104个，当时的总面积大约764平方公里，占全市建设用地总规模的25%左右

像外高桥、张江这些工业园区，就属于104区块。104区块原则上以调整结构和升级为主，转型方向主要是为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。104区块是相对比较稳定，是较为受欢迎的区块。

195区域：

“195区域”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，因实际面积约195平方公里而得名。

上海存量二次开发的市场主要就存在于这个“195区域”，转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。“195区域”虽然在城市基建区内，但因为产业结构差异的原因，会出现较大幅度的调整，这也就意味着不少企业将面临外迁。

198区域：

“198区域”就是规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里，所以，2014年，上海开始了“198区域”减量化。

这批建设用地大多位于市郊村镇，所以，“198区域”减量优先考虑位于基本农田保护区、水源保护区、薄弱村集中区域、生态网络空间及规划郊野公园等区域。这些区域的企业或将关停撤走。

三、增量工业用地新政扫描

1、生命管理周期：

上海国有建设用地使用权出让合同—2014年7月起执行

1、年限50年变20年。7月1日起，一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年，对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后，出让年期可为20-50年。

2、逾期不开工可收回土地。原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的，可以收回土地使用权。

3、引入履约时间保证金。开工、竣工、投产三个阶级，均设有相应履约保证金。

4、不得整体、分割转让。土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让。

5、变向流转，受让人资格需审查。出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定，抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。

2、22号文：

2016年6月出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是上海市涉及存量工业用地盘活政策的文件，是在相当长时间内对上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。

22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。

对于原土地权利人：由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。

对于新拿地或存量项目：

主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。

1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。

2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。

四、工业用地新政小结

22号文虽有创新和突破，但国有平台公司（漕河泾、张江高科、闵行开发区等）的“国民待遇”特惠政策仍然存在：

政策小结：