【前言】在当今企业用地空前紧张的情况下，安通数据中心和业务中心通过全面排摸资 源，加强招商引资、有效服务对接等手段，切实盘活企业存量厂房，促进产业转型升级。据 统计，今年6月份以来为余杭区盘活存量厂房62500㎡。

安通业务中心通过数据中心网络平台排查、电话沟通咨询、现场实地考察等多种形式， 对余杭区除鸬鸟镇区域外，展开盘活存量厂房工作，并对全区域项目建设过程中涉及到的土 地、厂房等闲置资产进行一次系统清查摸底，对其位置、面积、资产概况、厂房行车设备等 情况进行归纳整理，逐一建档，建立全区域闲置土地和存量厂房信息数据库，为招商引资、 兼并重组提供决策依据。根据监测分析中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析可知，截 止2015年6月30日17时，余杭区除鸬鸟镇（转让还包括南苑街道）未采集到存量信息外，其 余各乡镇街道共有转让、兼并意向的存量厂房1500余亩，转让主体89家；有租赁意向的存量 厂房250.9万方，租赁意向的招商主体587家。根据统计，安通业务中心落实专人实时跟踪存 量厂房企业动态，有效沟通，无缝对接存量资源利用意向。收集资料编辑成文本后，通过安 通厂房网开展全方位的宣传，积极提供资源信息，扩大宣传效应，并且不定时对资料进行更 新和完善。此外，安通业务中心还将全力做好各项服务，根据企业不同需求，注重“量体裁衣”，综合分析区位优势、经济发展趋势、政策支持等资源优势，积极引导企业以选择租赁厂房的方式投资落户。同时，业务中心还通过政府鼓励、从中协调，企业直接转让、兼并等 方式，实现以商引商，存量盘活。

有效的措施如今取得了明显的成效，今年6月份，安通业务中心为余杭区引进企业12家， 盘活存量厂房62500㎡，预计新增年产值约3.62亿元以及2亿美金贸易销售，有力地促进了用 地节约和产出高效。

一、余杭区各乡镇街道有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据监测分析中心针对余杭区内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析可知，截止 2015年6月30日17时，全区除鸬鸟镇、南苑街道未采集到存量数据外，其余各乡镇街道有转 让、兼并意向的存量工业用地共计1500余亩，转让主体约有89家，排名前三位的分别为余杭 经济开发区350余亩、余杭街道180余亩及仁和街道160余亩。

二、余杭区各街道租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量 根据监测分析中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2015年6月30日17时，余杭区除鸬鸟镇未采集到存量信息外，其余各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房250.9 万方，存量厂房招商主体587家，存量厂房排名前三位的街道分别为仁和街道、余杭经济开 发区及良渚街道，分别为33.2万方、32.6万方及30.3万方。

（二）大面积存量厂房 我们将招商主体超5000㎡以上的企业单独统计后，得知目前全区共有90家存量超5000㎡以上的企业在招商，其中排名前三位的乡镇街道为：余杭经济开发区17家、塘栖镇11家以 及仁和街道12家，面积之和分别为18.14万方10.98万方以及9.6万方。

具体情况详见表1-1《6月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（三）区域存量厂房分析 截止2015年6月30日17时，余杭区除鸬鸟镇未采集到存量信息外，其余各乡镇街道共有存量厂房250.9万方，存量厂房招商主体587家，存量厂房排名前五位的街道分别为：1、仁 和街道33.2万方共计76家在招商企业，2、余杭开发区32.6万方共计60家在招商企业，3、良 渚街道30.3万方共计98家在招商企业，4、乔司街道24.8万方共计63家在招商企业，5、塘栖 镇24.4万方共计48家在招商企业。

同时，对单体招商超5000方的企业进行单独分析后发现，目前全区共有90家存量超5000㎡以上的企业在招商，其中排名前五位的乡镇街道为：1、余杭开发区17家共计18.14万方； 2、塘栖镇11家10.98万方；3、仁和街道12家共计9.6万方；4、仓前街道8家共计8.6万方；5、 运河街道8家共计8.4万方。

以上数据值得注意的是： 1、仁和街道存量厂房总量位居全区第一，招商企业数位居全区第二，5000方以上招商企业数量位居全区第二，占全余杭区存量面积比的13.25%。通过对该存量的厂房分析，目前 在招商的厂房普遍为3-5层以上的多层厂房，且通过与1季度数据比较，仁和区域的存量厂房 数量呈现增长趋势，去化难度继续增大。

2、通过对余杭开发区、塘栖镇及运河街道存量厂房分析可知：目前余杭开发区（临平 街道）、塘栖镇及运河街道涵盖了2个大型产业集聚区：余杭经济开发区及钱江经济开发区， 该3个区域共有135家待招商企业，共计招商面积有70.58万方，占全余杭区存量面积比的 28.13%。从存量厂房单体招商企业分析，该区域存在大量的独立招商的“园中园”，且待招 商的资源均为3-5层多层结构为多。因此我们判断，该区域的去化压力主要集中在几个园中 园企业中，其企业招商去化难度需后期进行关注。

3、良渚街道单从存量厂房面积之和分析，位居全区第三位，共计30.31万方，单体招商 企业数量位居全区第一位共有98家，但5000方以上大面积出租的厂房仅有7家，合计面积共 计5.1万方。同时针对街道98家在招商企业的厂房分析，大量库存难消化的厂房普遍存在于3 层以上的楼层，且客户需求量较少。

4、通过对存量的587家厂房分析，我们得出的结论是：生产制造业企业对厂房楼层承重、 层高、货梯承载吨数、车辆进出便捷度以及交通方便程度都有着不同的要求，但普遍来说， 中小型以租赁为主的制造业主普遍需要求租的是底层的厂房，便于其生产及进出货。但事实 上，他们所需求的厂房结构或楼层与目前市场上存量的厂房结构及楼层有较大差距，通常边 自用边出租的业主会选择底层自用，而将楼上厂房出租，因此造成了底层厂房供不应求，上 层厂房供过于求的情况。

5、从求租的企业发起需求的原因进行分析，我们了解到目前市场上有求租意向的企业 普遍以传统产业为主（如五金生产、家具制造、印刷包装等），部分属于产业需转型升级需 重新选址的企业，或因生产环评因素影响需重新选址的企业，或因拆迁导致需重新选址的企 业，而通常该类企业的需求以低楼层为主，也导致了高楼层无法进行及时去化的原因。

因此我司建议企业在规划设计时，对自己的产业发展规划做至少5年的详细分析，考虑上下游产业发展，避免因产能过剩导致物业空置。企业在用地规划过程中在集约节约利用土地的基础上，不必过度追求高容积率，还是应优先以合理规划使用方案，酌情考虑厂房通用 性及多功能性，提高土地的实际利用率。

6、值得关注的是，本次数据监测的700㎡以上的交易中的招商资源外，还存在123家近4.6万平方米小面积招商资源，从该部分数据分析，这部分资源是由大量的农民自建房改造 而成的小面积建筑用于招商，意向吸引部分仓储、电子商务类企业。

三、余杭区各街道厂房租金走势分析

（一）租金走势 根据现有数据统计，余杭区厂房租赁均价为13.32元/㎡/月，目前租金走势最高的乡镇街道分别为乔司、良渚及瓶窑，分别为17.06元/㎡/月，17.03元/㎡/月以及15.22元/㎡/月。 具体情况详见表1-1《6月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（二）6月租金走势分析 根据现有数据统计，余杭区厂房租赁均价为13.32元/㎡/月，目前租金走势最高的前五位乡镇街道分别为乔司、良渚、瓶窑、五常及仓前，分别为17.06元/㎡/月，17.03元/㎡/ 月、15.22元/㎡/月、14.9元/㎡/月以及14.85元/㎡/月。

1、从整理租金价格走势看，高价位的区域从地理位置上分析主要集中在与杭州主城区 无缝接壤的区域，如乔司、良渚、五常、仓前，以及产业特色明显的区域，如乔司(服装加 工设计制造），瓶窑(单层厂房为主的中小型装备制造业）。

2、根据安通招商三个驻点招商人员反馈回的数据显示，业主租赁方式不同、租赁楼层 不同，相应的价格区别较大。

3、厂房租金价格的走势不但反映了业主的心态，同时也反映了当地制造业的聚集程度， 厂房租金均价越高，反映了市场客户需求越多。同时如遇底层厂房或单层厂房出租，企业无 需借助中介推荐，业主自行去化率较快。

表1-1《6月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做 划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含小于700㎡以下的小面积租赁厂房， 以及招商科创楼宇及存量的冷库用房。

四、总结

随着后金融危机的到来，土地、人力、金融等资源要素的制约日益突出，用地指标越来 越少，意向项目难以落地的现象越来越多。怎样利用闲置资源，有效提高土地效益，已经成 为安通主要要思考的问题。为此，打破“招商引资，土地先行”的观念，以“腾笼换鸟”、 “变闲为宝”等“零地招商”模式，坚持不懈地做好“无米之炊”，已经成为安通招商目前 开展招商引资工作的重中之重。

存量厂房的盘活只有进行时，没有完成时。在“土地瓶颈”日渐凸显的情况下，着力盘 活存量厂房和“批而未用”的土地，建立资产信息数据库，通过对数据库的摸排，合理地对 存量厂房“增效再利用”，着力引进电子信息、先进装备制造、生物医药等土地集约、节能 环保的高新优势企业，提高土地的利用率，调整产业结构，是安通在新常态市场背景下唯一 的出路。

存量厂房的租赁最重要的是信息的公开共享和项目的对接，安通招商通过安通厂房网及 时共享存量资源信息。在信息共享的情况下，为加快项目落户，安通招商又加强了前置服务。 一般情况下，承租厂房的企业往往对其生产车间有特定的要求，有的需要单层厂房，有的对 层高有要求等等，只要有一项不能满足要求，项目就不能引入。在这种市场需求下，安通招 商将承租企业需求信息与存量资源信息相结合，通过数据库的优质化匹配，为租赁企业和承 租企业以及需要吸收合并的双方当起了“红娘”，不仅满足了企业的生产经营需求，也加快 了安通的创新发展。

五、希望政府支持和安通发展方向

目前安通存量厂房的基础数据均来源于安通数据中心人工采集以及网络数据整理，从时 效性及准确度来说，难免存在一定的数据误差。为提高余杭区存量厂房数据分析的准确性， 安通招商希望能加强与政府部门间的合作，为我们提供准确的不动产基础数据（如：资产企 业总用地面积、单体厂房建筑面积、设计层高等，档案馆有这些数据)，为后期编制余杭区 存量工业用地数据分析报告提供可靠且强有力的信息基础，同时利用信息化数据和安通招商 的数据库，为招商项目和资源进行更精确的匹配打好基础。

与此同时，结合政府部门提供的精准数据以及与浙江大学产业经济研究所合作的宏观数 据的基础上，后期再结合安通在招商实际运营中的动态数据和微观数据，进一步分析现有土 地利用合理性，各园区区域产业项目布局实际情况，了解区域内企业发展规模和转型方向。 希望可以通过对产业数据的分析，对余杭区各工业园区内的招商产业项目进行合理定位，着 力引进政府鼓励类产业，提出落后产业企业名单，加快区域产业升级。并为政府部门在制定 相关规划和土地管理政策，统筹余杭区的产业规划和计划管理上提供参考依据。在政府对存 量资产产业规划招商认可的前提下，有安通招商进行实际运营，把理论和实际进行有机的结 合。谢谢！

（安通工业地产监测分析中心成员：杨璐徐智婷）