【前言】2015 年三季度，安通招商余杭东部大区驻点办事处在临平南 苑街道正式成立，收编了原运河、乔司、塘栖三个区域驻点，整合分 配人力资源，继续加强招商团队建设。后期，安通将继续整合余杭北 部大区及西部大区驻点办事处，在驻点完成数据整编和业务招商工作。 据统计，仅今年三季度，安通已经为余杭区盘活存量厂房 47500 余㎡， 预计新增年产值约 3.08 亿元，有力地促进了用地节约和产出高效。

同时，安通团队继续对整个余杭区的工业土地、厂房等闲置资产 进行清查摸底，对其位置、面积、资产概况、厂房行车设备等情况进 行归纳整理，完善档案数据，为本中心监管分析报告建立全区域闲置 土地和存量厂房信息数据库，为招商引资、兼并重组提供决策依据。

根据安通工业地产监测分析中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析可知，截止 2015 年 9 月 30 日 17 时，余杭区采集到有转让、兼 并意向的存量厂房 1320 余亩，转让主体 71 家，较二季度有所下降；有租赁意向的存量厂房 245 万余方，租赁意向的招商主体 582 家。

安通业务中心根据驻点分配区域，落实专人实时跟踪存量厂房企 业动态，有效沟通，无缝对接存量资源利用意向。此外，业务中心还 将全力做好各项服务，根据企业不同需求，注重“量体裁衣”，综合 分析区位优势、经济发展趋势、政策支持等资源优势，积极引导企业 以选择租赁厂房的方式投资落户。同时，业务中心还通过政府鼓励、 从中协调，企业直接转让、兼并收购等方式，实现以商引商，存量盘 活。

一、余杭区各乡镇街道有转让、兼并收购意向存量厂房具体情况及分析

根据安通工业地产监测分析中心针对余杭区内有转让、兼并意向 的存量工业用地统计分析可知，截止 2015 年 9 月 30 日 17 时，全区本 季度除鸬鸟镇、南苑街道、星桥街道、五常街道、中泰街道未采集到 数据外，其余各乡镇街道有转让、兼并意向的存量工业用地共计 1320 余亩，转让主体约有 71 家，排名前三位的分别为临平（东湖）街道 255 余亩、瓶窑镇 160 余亩及余杭街道 150 余亩。

从整体数量分析，第三季度企业有转让、兼并意向的存量厂房总 量较二季度减少了 180 余亩，企业数下降 18 家，除少部分企业已经自行进行转让交易外，大部分企业因处于已经全部出租或业主犹豫状态，短期内无继续转让意向。

二、余杭区各街道租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量

    根据监测分析中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析得知， 截止 2015 年 9 月 30 日 17 时，余杭区各乡镇街道共有租赁意向的存量 厂房 245 万方，存量厂房招商主体 582 家，存量厂房排名前三位的街 道分别为良渚街道、临平（东湖）街道及仁和街道，分别为 27.4 万方、 26.5 万方及 25.9 万方。从区域库存量看，与本年度二季度相比存量厂 房企业数及数量均有下降。

余杭区各街道 2015 年 2-3 季度存量厂房分布比对图

（二）区域存量厂房分析

    截止 2015 年 9 月 30 日 17 时，余杭区各乡镇街道共有存量厂房 245 万方，存量厂房招商主体 582 家，存量厂房排名前五位的街道分别为： 1、良渚街道 27.4 万方共计 94 家在招商企业；2、临平（东湖）街道26.5 万方共计 47 家在招商企业；3、仁和街道 25.9 万方共计 62 家在招商企业；4、钱江经济开发区 19.9 万方共计 17 家在招商企业；5、乔司街道 19.8 万方共计 56 家在招商企业。

余杭区各街道 2015 年 2-3 季度存量厂房企业数量比对图

（三）大面积存量厂房

我们将招商主体超 5000 ㎡以上的企业单独统计后，得知目前全区 共有 143 家存量超 5000 ㎡以上的企业在招商，数量较二季度有明显增 加。其中排名前三位的乡镇街道为：临平（东湖）街道 17 家共有约 19.82 万方；仁和街道 16 家共有约 16.48 万方；瓶窑街道 12 家共有约 12.24 万方及钱江经济开发区 12 家共有约 18.37 万方。

具体情况详见表 1-1《9 月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金 走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做 划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含小于 700 ㎡以下的小面积租赁厂 房，以及招商科创楼宇及存量的冷库用房。

余杭区各街道 2015 年 2-3 季度单体面积超 5 千方存量厂房对比图

余杭区各街道 2015 年 2-3 季度 5 千方以上厂房出租企业数量对比图

三、余杭区各街道厂房租金走势分析

（一）租金走势

根据现有数据统计，余杭区厂房租赁均价为 14.82 元/㎡/月，目 前租金走势最高的乡镇街道分别为五常 18.86 元/㎡/月、乔司街道 17.8 元㎡/月及良渚街道 16.26 元/㎡/月。具体情况详见表 1-1《9 月 余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（二）6 月租金走势分析 从整理租金价格走势看，近期租金价格走势变化不大，高价位的

区域从地理位置上分析主要集中在与杭州主城区无缝接壤的区域，如 五常、乔司、良渚、仓前，以及基础配套设施较全或产业特色比较明 显的区域，如钱江经济开发区，瓶窑(单层厂房为主的中小型装备制造业）。

余杭区各街道 2015 年 2-3 季度存量厂房租金走势对比图

四、余杭区良渚街道勾庄区域存量工业厂房建筑结构、物理空间及产 业分类、招商现状分析

从上述数据显示，2015 年 3 季度，良渚街道的存量厂房总量及企 业数量上看均排列于全区第一，租金价格也位居前三甲。因此，本季 度重点分析了良渚勾庄区域的存量工业厂房建筑结构、物理空间及产 业分类、招商现状，希望可以从中对良渚区域的去库存提供专业分析 意见。

本次分析重点围绕在博园路以南、莫干山路以东、好运路以西以 及运河以北区域内进行。

红线内重点分析区域

4.1 区域资产建筑结构现状分析

通过数据库分析，目前研究区域内已经过公司考察排查的资产建 筑共计 162 家，其中以单层厂房为主的物业建筑有 5 家，以多层厂房 为主的物业建筑有 90 家，单层+多层厂房为主的物业建筑有 67 家；从 建筑行车配比情况看，配有行车的有 27 家，其余 135 家均不配行车。

良渚勾庄区域资产建筑现状分析

良渚勾庄区域资产行车配比情况分析

4.2 区域存量厂房物理空间分析

其中区域内有 700 ㎡以上面积出租的独立物业共计 76 家，共计可 供出租的物理空间面积有 25.3 万方。其中有底层出租的厂房有 36 家， 有货梯配套的厂房有 54 家，有行车配套的厂房有8家。另外，从可供 出租厂房的底层层高分析，76 家物业中底层层高在 8 米以下的有 65 家，底层层高在8米以上的有 11 家。

良渚勾庄区域厂房物理空间情况分析

良渚勾庄区域可供出租物理空间底层层高情况分析

通过对建筑物出租楼层分析，勾庄区域仅提供底层出租的厂房共 有 7 家，合计面积约 10700 ㎡；无底层仅提供上层出租的厂房共有 36 家，合计面积约 71678 ㎡；业主要求整幢出租的厂房有 33 家，合计面 积约 171371 ㎡。

良渚勾庄区域出租楼层情况分析

4.3 区域产业结构分析

余杭区目前私营企业已成为工业的经济主体。截止 2013 年末,全区私营工业企业法人单位达 9252 个，占工业企业法人单位总数的 90.0%,吸纳就业 224945 人，占工业企业就业人员总数的 65.9%。

结合工商资料，通过大数据统计分析，勾庄区域目前注册有制造 业企业约有 594 家，非制造业企业约有 900 余家。

区域内制造业企业行业分类为：

表 1-2 良渚勾庄区域按行业分类数量统计

良渚勾庄区域产业现状分析

从以上数据分析，勾庄方向企业行业类型最多的前三个行业分别 是：电子设备类制造企业（含仪器仪表）有 95 家；金属制品业有 81 家；纺织服装、服饰业有 80 家。其中企业数量最多的计算机、通信和 其他电子设备制造业中电子产品生产约有 55 家，LED 等照明产品约有 20 家，电子元器件生产约有 8 家，电机生产有 2 家。

4.4 区域招商及产业引进的建议

截止 2013 年末，全区共有工业企业法人单位 10277 个，从业人员 341102 人，分别比 2008 年末增长 70.0%和 20.1%；工业企业法人单位 资产总计 2002.14 亿元，比 2008 年末增长 107.4%。

表 1-3 按行业分组的工业法人单位和从业人员

从整个余杭区的产业分析，目前余杭以纺织服装与服饰业、纺织 业、通用设备制造业三大行业在 40 个行业中名列前三。从 2013 年末 单位数看，纺织服装、服饰业居首位，纺织业位居第二，通用设备制造业位居第三，单位家数均突破千家，分别占全部工业企业法人的12.4%、11.8%和 9.9%；从年末从业人员看，依然是纺织服装与服饰业 居首位，纺织业位居第二，通用设备制造业位居第三，分别占全部工 业企业法人从业人员的 15.4%、11.6%和 10.4%。

同时，2013 年规模以上工业企业法人单位总资产贡献率i为 9.3%， 非金属矿采选业、食品制造业、酒、饮料和精制茶制造业、化学原料 和化学制品制造业、医药制造业、有色金属冶炼和压延加工业、通用 设备制造业、电气机械和器材制造业、仪器仪表制造业、燃气生产和 供应业等 10 个行业的资产贡献率均在 10%以上，高于工业企业平均水 平。

4.5 勾庄区域产业结构发展建议

近期勾庄片区在进行大规模的基础环境改善工作，关停并转迁了 一大批企业，正在逐步往集总部、研发、制造于一身的特色产业片区 发展。同时，良渚组团和良渚街道（良渚新城）提出“转型升级，优 二进三”的工作思路，强化规划引导，打造产业集群。将对通过自身 转型升级努力向技术研发和品牌建设发展的企业扶优扶强；对实现工 业向现代服务业和文创产业转型发展的企业鼓励发展；对生产基地外 迁本部向总部经济发展的企业搬迁提升；对经营产品低端、产出效益 低下且影响周边交通生活环境的企业关停淘汰；着力让勾庄片区这块 黄金地块产生黄金效益。

结合勾庄片区现有产业现状及政府政策导向，我们重点分析了勾庄区域建筑结构特色及出租楼层现状。分析认为勾庄片区现应以重点

发展电器电子、仪器仪表为重点引进、轻型电气机械、装备制造和高 端鞋帽服装设计制造等为主导产业，同步引进一些以总部、研发为主 的企业，将更符合区域厂房存量物理空间状况：

1、从交通区位分析，勾庄区片紧邻杭州西湖区及拱墅区，周边有 西湖科技园、上城工业园等电子、仪器仪表产业集聚度较高的工业园 区，从地理区位上而言可以第一时间做好主城区发展退二进三政策， 以及企业扩张、搬迁等的产业转移。

2、从建筑结构分析，目前勾庄区片以多层厂房为主，其中 56%的 厂房为多层结构，41%的厂房为多层+单层结构，仅有 3%的厂房为单层 结构，同时，对比目前正在招商的存量物理空间，86%的建筑底层层高 低于 8 米，土地利用率比较高，符合区域的产业发展规划；

3、从业主出租意向分析，68%的业主意向整幢出租，28%的业主底 层为自用，楼上出租，仅有 4%的业主提供底层单独出租。结合企业投 资项目的厂房使用需求，区域内如需尽快将存量厂房消化殆尽，不建 议引进金属制品业、家具制造业、重型设备制造等以底层求租为主的 项目。

4、从产业招工角度而言，该区域周边电子、仪器仪表等产业集聚 度较高，熟练工招聘较为容易，且周边的居住便利性，有利于提高产 业从业人群的稳定，对企业发展有利。

5、从产业总资产贡献率角度分析，电气机械和器材制造业、仪器 仪表制造业等行业的资产贡献率均在 10%以上，高于工业企业平均水平。这类企业运用资产的收益能力较强，企业经营业绩和管理水平比较高，有利于企业持续稳定发展。

（安通工业地产监测分析中心）