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“M创”、“M0”、“MX”......新型产业用地“新”在哪儿？

2018-12-24 3385次

新闻

自2014年国土部提出“500万人口以上特大城市除生活用地外原则上不再安排新增建设用地”的要求后，各大城市相继在工业用地转型政策上思考与整合，诞生了“M0”、“M创”、“MX”、“M4”、“M+”等一系列新型产业用地，为各地工业用地转型作出了有力的依据。

杭州：“M创”

《关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》（下称“意见”），首次提出创新型产业用地（M创）的概念，2015年6月，首批创新型产业用地挂牌成交。

创新型产业用地（M创），顾名思义是为创新型产业服务的，其中包括文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等十个具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业。

“M创”的容积率要求是不低于2.0（各区标准略有差别，比如西湖区要求是不低于2.5），没有上限。换句话说，只要规划部门论证许可，容积率“能高则高”；用于产业配套的面积占项目总建筑面积比例不超过15%。

出让方式是“M创”的一大亮点。《意见》规定，除特殊项目外，“M创”采用“先租后让”的弹性供地制度。“先租后让”即降低了政府的风险，让政府能够掌握主动权；同时如果企业经营的情况不好，也可以提前终止租期，降低了企业可能的损失。

与东莞的新型产业用地（M0）不同，“M创”原则上不得分割转让，特殊项目经市政府批准之后可以整体或部分转让（可转让建筑面积合计不超过项目地上总建筑面积的50%），但政府要保留优先回购权，最大限度支持和保护了创新型产业发展空间。

东莞：“M0”

2018年9月11日，东莞出台《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（下称办法）》，这也是全国第一个第一份明确针对M0的市级政策。

“M0”借鉴了香港兼容“无污染工业+商务办公+商贸”等功能的商贸混合地带以及新加坡兼容“研发+无污染制造+商务办公”三种功能的BP（Business Park）类用地。其准确概念是：为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类，在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

与传统工业用地相比，“M0”有三个重要突破。

1、单位土地开发强度更大

“M0”容积率最高能做到3.0-5.0，而一般的工业用地容积率基本在1.0-2.0间，只有少部分能做到3.0，这样的改变让各大城市稀缺的土地资源得到更为集约化的利用。

2、用地形式更多样化

“M0”上可以配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地（产业用途的计容建筑面积不低于项目总计容建筑面积的50%；配套用房的计容建筑面积不高于项目总计容建筑面积的30%；配套型住宅（R0）的计容建筑面积不高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业）。相比于传统工业项目行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积7%的要求，更符合当前城市发展的规律和企业转型发展的诉求。

3、土地使用更为灵活

“M0”配套用房不得转让，但部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后，允许分拆进行不动产登记、销售、转让，分割转让比例不超过49%（分割转让比例越大，土地出让价格越高）。一方面提升了土地使用的灵活性，同时也杜绝了企业肆意分割改造，产业用地“房地产化”的趋势。

南京：“MX”

2011年以来，南京综合工业和商办用地，推出了三类创新型产业用地，一是在B类（商业服务业设施用地）B29项（其他商务设施用地）下细分B29a用地（科研设计用地），将经营性科研设计用地与科研事业单位用地相区分；二是在M类（工业用地）下增加Ma用地，即生产研发用地，主要适用于生产性服务业（即2.5产业），二者的土地登记用途统一为科教用地（科技研发）。目前南京市新增的科技园区类项目的主要用地类型基本都为“MX”。

“MX”主要面向生产研发类的企业，容积率要求是在1.5~4.0之间，可统筹配建不超过项目15%的配套服务设施。

“MX”的亮点在于地价管理。南京将“MX”划分为六个土地级别，每个土地级别设定相应的基准地价标准，基准地价水平从20万元/亩至157万元/亩不等，根据容积率进行修正时，一级地最高标准达到263万元/亩；在级别基准地价的基础上，再根据科技产业园区的区位条件、产业集聚程度、开发程度等，确定土地挂牌出让起始价标准；为鼓励科技研发用地集约利用，基准地价以容积率1.5为基准，其他容积率条件按楼面地价进行修正。同时，规定容积率小于1.5的按容积率1.5的地价标准执行，容积率高于4.0的按4.0执行。

另外，为防止以科技研发为名变相搞房地产开发，南京将“MX”基准地价分为自用型和可销售型两种，明确规定所建房产为科技研发企业自用，土地不得分割转让及分割抵押，地上所建房屋不得分割转让销售及分割抵押；可销售型地价标准主要针对土地受让方为园区或政府投资平台的情况；其他主体取得的科技研发用地需分割转让或销售的，挂牌出让起始价在可销售型地价标准基础上再上浮80%。