【前言】

2016年1季度，为适应公司发展的需求，从2016年1月29 日起，将原公司名称“杭州安通招商投资服务有限公司”变更为“杭州安通招商技术有限公司”。与此同时，公司在原有的发展道路上，开展新的局面，新增萧山办事处及海宁办事处。各办事处在公司总部的带领下，继续完成数据整编和业务招商工作。据统计，今年1季度，安通招商余杭区各驻点已经为余杭区盘活存量厂房64090㎡，预计新增年产值约3.26亿元，在激活休眠厂房，盘活存量用地，取得了一定成效。

同时，安通招商还通过对内网系统数据的统计、电话与业主沟通咨询、现场实地考察等多种形式了解到，余杭区域厂房楼上空置的较多，工业厂房楼上资源难以消化是目前遇到的最大问题。承租的大部分企业一般都是需求底层资源，因为楼层等原因，对引进企业入驻也存在一定的难度。因此，安通招商后期将会对楼上资源招商做好产业调查，在调查摸底掌握情况下，分门别类，通过对产业的定位分析来判断楼上资源适合入驻企业。为后期编制余杭区存量工业用地数据分析报告提供可靠且强有力的信息基础，同时利用信息化数据和安通招商的数据库，为招商项目和资源进行更精确的匹配打好基础。

一、余杭区各乡镇街道有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据监测分析中心针对余杭区内有转让、兼并意向的存量工业用 地统计分析可知，截止2016年3月31日17时，全区除鸬鸟镇未采集到存量数据外，其余各乡镇街道有转让、兼并意向的存量工业用地共计 1472余亩，转让主体约有74家，排名前三位的分别为临东街道共有9 家约合568余亩、仁和街道共有9家约合142余亩及瓶窑镇共有8家约合 125余亩。

从整体数据分析，过去的一年，国家宏观经济整体运行向下，受经济低迷影响，2016年第一季度企业有转让、兼并意向的厂房总量与 2015年第四季度数据相比基本持平，企业数减少了10家，很多之前有 意向购买土地及厂房的客户也多数因为企业经济效益不好等原因而暂时搁置计划。出售的业主也因为价格行情下降等原因而有意向改为出租。

二、余杭区各街道租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量 

根据监测分析中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2016年3月31日17时，余杭区除鸬鸟镇未采集到存量信息外，其余各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房230.6万方，存量厂房招商主体487家，存量厂房排名前三位的街道分别为临东街道、仁和街道及良渚街道，分别为43.9万方、28.4万方及25.5万方。从区域库存量来看，与2015年第四季度相比；部分区域存量厂房的企业数及数量均有下降。

余杭区各街道2015年3-4季度及2016年1季度存量厂房分析图

（二）区域存量厂房分析 

截止2016年3月31日17时，余杭区除鸬鸟镇未采集到存量信息外，其余各乡镇街道共有存量厂房230.6万方，存量厂房招商主体487家，存量厂房排名前五位的街道分别为：1、临东街道43.9万方共计64家在招商企业；2、仁和街道28.4万方共计49家在招商企业；3、良渚街道25.5万方共计61家在招商企业；4、塘栖镇22.5万方共计31家在招商企业；5、仓前街道18.9万方35家在招商企业。

余杭区各街道2015年3-4季度及2016年1季度存量厂房企业数量对比图

（三）大面积存量厂房 

我们将招商主体超5000㎡以上的企业单独统计后，得知目前全区共有149家存量超5000㎡以上的企业在招商，其中排名前三位的乡镇街道为：临东街道29家、仁和街道18家以及塘栖镇14家，面积之和分别为37万方、21.3万方以及19.3万方。

具体情况详见表1-1《3月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

表1-1《3月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做 划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含小于700㎡以下的小面积租赁厂房， 以及招商科创楼宇及存量的冷库用房。

同时，对单体招商超5000方的企业进行单独分析后发现，目前全 区共有149家存量超5000㎡以上的企业在招商，其中排名前五位的乡镇街道为：1、临东街道29家共计37万方；2、仁和街道18家21.3万方；3、塘栖镇14家共计19.3万方；4、良渚街道15家共计16.1万方；5、余杭街道11家共计14.4万方。

余杭区各街道2015年3-4季度及2016年1季度单体面积超5千方存量厂房对比图

余杭区各街道2015年3-4季度及2016年1季度5千方以上厂房出租企业数量对比图

以上数据值得注意的是：

1、临东街道存量厂房总量位居全区第一，招商企业数位居全区第 一，5000方以上招商企业数量位居全区第一，占全余杭区存量面积比的22.24%。通过对该存量的厂房分析，目前在招商的厂房普遍为5000方以上的大面积厂房，且通过与4季度数据比较，余杭开发区内的存量厂房数量继续呈现增长趋势，去化难度继续增大。

2、仁和街道存量厂房总量位居全区第二，招商企业数量位居全区 第四，5000方以上招商企业数量位居全区第二，占全余杭区存量面积比的12.8%。通过对该区域存量厂房分析，目前招商的存量厂房均是楼上资源或者是多层厂房，以先进装备制造基地区域为最多，由于现在90%以上的客户均需求底层厂房，所以导致大面积的楼上资源租不出去。库存量也就越积越多。

3、良渚街道存量厂房数量位居全区第三，招商企业数量位居全区 第二，5000方以上招商企业数量位居全区第四，占全余杭区存量面积比的9.68%。通过对该区域存量厂房分析，目前招商的厂房大多数位于勾庄工业园区，价格太高是其中一个主要原因，客户的需求量与仁和街道一样都是需要底层的居多。还有部分一些大面积的多层厂房现在招租遇到问题，园区周边道路施工整改对急于求租的客户产生影响，无法满足企业的项目需求，从而导致存量资源无法达成交易。

4、塘栖镇存量厂房总量位居全区第四，招商企业数位居全区第八，

5000方以上招商企业数量位居全区第三，占全余杭区存量面积比的11.64%。与四季度数据相比，塘栖镇5000方以上大面积厂房存量减少29.18%。通过驻点工作人员反馈，去年部分还在建的厂房，厂房建好后业主基本上底层留作自用或自行去化，楼上资源用作出租。而大部分客户因项目需求等原因，对底层需求量较多。另外对该区域存量厂房分析，塘栖镇的地理位置太靠北面，与其它区域相比位置较为偏僻，但租金均价较其它区域一样，不相上下。

5、仓前街道存量厂房总量位居全区第五，招商企业数位居全区第 六，5000方以上招商企业数量位居全区第六，占全余杭区存量面积比的8.27%。通过对该区域存量厂房分析，存量厂房总量增加的一部分原因是信息采编人员重新对该区域内的企业资产进行回访，从中盘活一部分出租资源。另一原因是新建厂房导致存量厂房总量面积增加，部分厂房虽然还未完全建好，但招商工作已经启动。

三、余杭区各街道厂房租金走势分析

（一）租金走势 

根据现有数据统计，余杭区厂房租赁均价为13.20元/㎡/月，目前租金走势最高的乡镇街道分别为乔司、五常及仓前，分别为19.85 元/㎡/月，19.00元/㎡/月以及17.30元/㎡/月。

具体情况详见表1-1《3月余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金 走势汇总表》

（二）3月租金走势分析 

根据现有数据统计分析，余杭区厂房租赁整租单层均价为18.88元/㎡/月，整租多层均价为14.06元/㎡/月，可分租底层均价为17.69元/㎡/月，可分租楼上均价为11.94元/㎡/月。与2015年第四季度相比租金均价基本持平。目前租金走势最高的前六位乡镇街道分别为良 渚、仓前、五常、乔司、临东街道以及余杭街道，良渚出租均价为 20.25元/㎡/月，仓前出租均价为20元/㎡/月，五常出租均价19.75 元/㎡/月，乔司出租均价为18.25元/㎡/月，临东街道出租均价为 16.25元/㎡/月，余杭街道出租均价为16元/㎡/月。

1、从整理租金价格走势看，高价位的区域从地理位置上分析主要 集中在与杭州主城区无缝接壤的区域，如五常、良渚、仓前，以及产业特色明显的区域，如五常（近几年加快新型商业发展，对于不适宜在街道继续发展的工业企业，已基本完成搬迁，腾出空间发展现代服务业），良渚（因发展原因主要以商贸为主），仓前（依托未来科技城这一有利平台，助推区域经济发展）。

2、根据安通各驻点反馈回的数据显示，业主的租赁方式不同、租赁楼层不同、以及同区域资源地理位置的不同都会影响租金均价水平。

3、厂房租金均价不但反映了业主的心态，同时也反映当地工业的 聚集程度，厂房的租金价格越高，反映了该区域市场客户需求越多。 同时需求底层厂房或单层厂房的客户较多，企业也无需借助中介推荐，业主自行去化较快。

四、总结

当人们提起地产去库存的时候，首先想到的会是住宅市场。但实 际上，工业厂房、商业等其他性质的库存问题更严重。市场上有很多 闲置的存量厂房没有盘活，存量厂房租赁最重要的是信息公开共享和 项目的对接。在互联网思维的风靡下，市场需求和工业厂房库存两者 对接才刚刚开始。“互联网＋”模式能有效盘活闲置工业厂房的运营 和利用效率，城市更新、产业升级、工改工等所带来的房产开发、产 业园区管理运营、产业升级孵化基金等的整合机遇。将会最大程度上 整合存量资源。

近年来，人力成本上涨，招工困难，材料成本、运输成本、运营 成本等生产经营和日常维护成本的增加，导致许多生产企业都陷入运 转困难的状态。再加上国家总体经济形势下滑，波及行业较广，造成

大量企业倒闭，租赁市场供过于求。

随着共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台出现， 为这类工业地产去库存提供了另一种路径。而这一切背后的逻辑，则 是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需 求。

因此，安通招商也希望加强与政府相关部门的合作，调查摸底， 掌握存量工业用地情况。对存量工业用地进行整理分类，提出盘活方 案。同时也希望政府部门增加鼓励租赁厂房设立企业、企业实施并购、 存量招商等内容，调动企业主动参与积极性。此外，通过对存量土地、 闲置厂房进行行业包装，进一步加大推介力度，积极为企业主和投资 人牵线搭桥，引导项目需求客户采取收购、并购、租赁、破产拍卖等 形式盘活存量资源。

安通工业地产监测分析中心