【前言】2015年四季度，安通招商各驻点办事处厚积薄发，在公司总部的带领下，继续完成数据整编和业务招商工作。据统计，今年四季度，安通招商各驻点已经为余杭区盘活存量厂房33000余方，预计新增年产值约2.86亿元，在激活休眠厂房，盘活存量用地，取得了一定成效。

同时，安通招商通过数据中心网络平台排查、电话沟通咨询、现场实地考察等多种形式了解到，承租厂房的企业往往对其生产车间有特定的要求，有的需要单层厂房，有的对层高有要求，还有一部分的企业是对变压器用电方面的需求不能达到，只要有一项不能满足要求，项目就不能引入。目前安通存量厂房的基础数据均来源于安通数据中心人工采集以及网络数据整理，从时效性及准确度来说，难免存在一定的数据误差。为提高余杭区存量厂房数据分析的准确性，安通招商希望后期能加强与政府相关部门间的合作，为后期编制余杭区存量工业用地数据分析报告提供可靠且强有力的信息基础，同时利用信息化数据和安通招商的数据库，为招商项目和资源进行更精确的匹配打好基础。

一、余杭区四季度各乡镇街道有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据安通招商监测分析中心针对余杭区内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析可知，截止2015年12月30日17时，全区除鸬鸟镇未采集到转让意向的数据外，其余各乡镇街道有转让、兼并意向的存量工业用地共计1460余亩，转让主体约有84家，排名前三位的分别为余杭开发区（含临平街道、东湖街道、南苑街道）共有7家约合230余亩、余杭街道有8家约180余亩及仁和街道有10家约120余亩。

从整体数量分析，第四季度企业有转让、兼并意向的存量厂房总量较三季度增加了140余亩，企业数量增加了13家，数量基本与二季度持平。通过分析新增欲转让企业基本情况得知，2015年四季度，受外界宏观经济增速不断下滑的影响，部分传统企业利润在逐步减少；同时，面对不断发展变化的社会环境，很多企业均面临着转型升级难、企业管理继承难、内部经营改革难的问题。致使一大部分业主在面临来自企业内外的多重压力之下，希望在年底期间清算企业资产，抛售部分物业以渡过难关。

图1 余杭区2015年2-4季度有转让意向的工业厂房数据

通过对四季度欲转让的84家企业产业进行分析，其中金属制品业、纺织业及通用设备制造业的企业占据了前三位，其中属金属制品业产业的企业数量最多。详细了解了金属制品业的16家企业，均以生产小五金、五金冲压件、铝合金门窗等产品为主，该类企业的发展需在后续引起关注。

表1 余杭区四季度欲转让企业产业分类

二、余杭区各街道四季度租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量

根据监测分析中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2015年12月30日17时，余杭区除鸬鸟镇未采集到存量信息外，其余各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房253.6万方，存量厂房招商主体546家，存量厂房排名前三位的街道分别为余杭开发区、余乔司街道及塘栖镇，分别为42.5万方、32.5万方及32.2万方。

对比前2季度可知，四季度存量厂房面积略有上升，租金价格呈小幅上升趋势。

图2 余杭区2015年2-4季度租赁存量厂房数据分析

（二）大面积存量厂房

我们将招商主体超5000㎡以上的企业单独统计后，得知目前全区共有156家存量超5000㎡以上的企业在招商，其中排名前三位的乡镇街道为：余杭经济开发区30家、塘栖镇18家以及仁和街道18家，面积之和分别为32.91万方27.38万方以及18.88万方。

具体情况详见表3《4季度余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（三）区域存量厂房分析

截止2015年12月30日17时，余杭区存量厂房排名前五位的街道分别为：1、余杭开发区共有73家在招商企业，共计有存量厂房42.5万方；2、乔司街道共有84家企业在招商，共计有存量厂房32.5万方；3、塘栖镇有41家企业在招商，共计有存量厂房32.2万方；仁和街道有55家企业在招商，共计有27.3万方，良渚街道共计56家企业在招商，约有20.9万方存量厂房。

图3 余杭区2015年4季度租赁存量厂房数据分析

同时，对单体招商面积超5000方的企业进行单独分析后发现，目前全区共有156家存量超5000㎡以上的企业在招商，其中排名前五位的乡镇街道为：1、余杭开发区有30家，共计32.91万方；2、塘栖镇有18家，共计有27.38万方；3、仁和街道有18家，共计18.88万方；4、乔司街道有16家，共计18.40万方；5、良渚街道有8家，共计12.36万方。

通过以上数据分析：

1、余杭经济开发区存量厂房总量位居全区第一，招商企业数量位居全区第二，且其中5000方以上招商企业数量位居全区第一，占全余杭区存量面积比的17%。通过对该存量的厂房分析，目前在招商的厂房普遍为5000方以上的大面积厂房，且通过与3季度数据比较，余杭开发区内的存量厂房数量呈现快速增长趋势，去化难度难道继续增大。

2、乔司街道存量厂房总量位居全区第二，招商企业数量位居全区第一，5000方以上招商企业数量位居全区第四，占全余杭区存量面积比的13%。通过对该区域存量厂房分析，分析得知目前招商的厂房大部分都是多层厂房，基本为服装制造业企业转租居多。重点了解企业转租原因后，大部分的业主都表示因经济效益原因，想通过分租或转租形式来压缩成本，减少费用开支。

3、塘栖镇存量厂房总量位居全区第三，招商企业数量位居全区第五，5000方以上招商企业数量位居全区第二，占全余杭区存量面积比的13%。通过对该区域存量厂房分析，得知因钱江经济开发区近期新建厂房比较多，且以多层大面积的为主，大部分厂房还未完全建好，但招商工作已经启动。

4、仁和街道存量厂房总量位居全区第四，招商企业数量位居全区第四，5000方以上招商企业数量位居全区第三，占全余杭区存量面积比的11.03%。通过对该存量厂房分析，目前该区域招商的厂房大部分都是10000方以上的大面积多层厂房，一部分原因是因为刚建好，前期业主想先整体招租，后期如果招商不理想再考虑分租。

5、良渚街道存量厂房数量位居全区第五，招商企业数量位居全区第三，5000方以上招商企业数量位居全区第五，占全余杭区存量面积比的7.22%。通过对该存量厂房分析，目前招商的厂房大多位于勾庄工业园区，单层和底层出租均价较高，底层的厂房大部分业主以整租为主，不愿意分租。

三、余杭区四季度各街道厂房租金走势分析

（一）租金走势

根据现有数据统计，余杭区厂房租赁均价为13.90元/㎡/月，目前租金走势最高的乡镇街道分别为五常、闲林及良渚，分别为21.25元/㎡/月，15.25元/㎡/月以及15.68元/㎡/月。

具体情况详见表3《4季度余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（二）四季度租金走势分析

根据现有数据统计，余杭区厂房租赁整租单层均价为18.53元/㎡/月，整租多层均价为13.18元/㎡/月，可分租底层均价为17.50元/㎡/月，可分租楼上均价为12.00元/㎡/月。目前租金走势最高的前六位乡镇街道分别为乔司、仓前、五常、良渚、余杭开发区及余杭街道，乔司和仓前出租均价为20元/㎡/月，五常出租均价为19.75元/㎡/月，良渚街道出租均价18.50元/㎡/月，余杭开发区出租均价为16.75元/㎡/月，余杭街道出租均价16.00元/㎡/月。

从整理租金价格走势看，高价位的区域从地理位置上分析主要集中在与杭州主城区无缝接壤的区域，如乔司、五常、仓前，以及产业特色明显的区域，如乔司(服装加工设计制造），良渚（因发展原因主要以商贸为主）。

根据安通招商三个驻点招商人员反馈回的数据显示，业主租赁方式不同、租赁楼层不同，相应的价格区别较大

表2  4季度余杭区各街道租赁意向价格走势汇总表

厂房租金价格的走势不但反映了业主的心态，同时也反映了当地制造业的聚集程度，厂房租金均价越高，反映了市场客户需求越多。同时如遇底层厂房或单层厂房出租，企业无需借助中介推荐，业主自行去化率较快

表3   4季度余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含小于700㎡以下的小面积租赁厂房，以及招商科创楼宇及存量的冷库用房。

四、余杭区2015年各街道2-4季度各街道存量物理空间对比

1、从三个季度存量物理空间增量比较，余杭经济开发区（含南苑、临平、东湖街道）、乔司街道、塘栖镇增幅最快；而良渚、瓶窑则呈现显著下降趋势。

表4   余杭区2015年2-4季度各街道租赁意向存量厂房库存量汇总表

图4   余杭区2-4季度各街道租赁意向存量厂房分析图

    2、从图表中分析，2015年2-4季度，余杭区厂房租赁价格基本保持平稳，均价约为13.6元/㎡/月左右。

表5   余杭区2015年2-4季度各街道租赁价格汇总表

图5 余杭区各街道2015年2-4季度存量厂房租金走势对比图

3、从图表中分析，2015年2-4季度，余杭经济开发区单体租赁面积超5000方的企业增速最快，乔司街道次之。

表6 余杭区各街道大面积存量厂房强企业书量分析

图6 余杭区各街道2015年2-4季度单体面积超5千方存量厂房对比图图