【前 言】

2017年2季度，安通招商上海松江办事处正式成立。近年来，安通招商以招商为核心，坚持“数据+招商”的战略，专注于在工业招商领域为投资客商提供工业地产整体解决方案和增值服务。目前公司已经在杭嘉湖区域建设成立7大办事处，招商工作成效显著。上海松江办事处作为安通招商开设的第8家办事处，标志着安通招商在上海地区有了自己的招商宣传窗口，搭建了与上海企业家们沟通、交流的直接桥梁。

据统计，2017年第2季度，安通招商各驻点已经为杭嘉湖地区盘活存量厂房15.4万方，成功引进55家优秀企业入驻杭嘉湖等周边各工业园区，预计新增年产值约5.8亿元，有力地促进了用地节约和产出高效。

随着经济发展的不断提速，土地资源越来越成为稀缺资源。长期以来，由于土地管理粗放和监管不到位，各地、各园区土地资源闲置和低效利用问题较为突出。同时，随着国家去产能力度的加大，并受市场销售等环节的影响，一些老企业生产停滞、厂房闲置，造成了厂房和土地资源的极大浪费。

安通招商业务团队根据驻点分配区域，落实专人实时跟踪存量厂房企业动态，有效沟通，无缝对接存量资源利用意向。此外，招商人员会根据企业不同需求，注重“量体裁衣”，综合分析区位优势、经济发展趋势、政策支持等资源优势，为企业编制选址解决方案，积极引导企业以选择租赁厂房的方式投资落户。同时，业务中心还通过政府鼓励、从中协调，企业直接转让、兼并收购等方式，实现以商引商，存量盘活。

余杭区各镇街2季度工业地产存量厂房分析报告

一、余杭区各镇街有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据安通工业地产研究中心针对余杭区内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2017年6月30日17时，全区转让除鸬鸟镇、黄湖镇、南苑街道、五常街道、星桥街道、运河街道未采集到存量数据外，其余各乡镇街道有转让、兼并意向的存量工业用地共计655.6余亩，转让主体约有41家，排名前三位的分别为临平街道约合121余亩、仁和街道约合97余亩及东湖街道约合79余亩。

在中央加大对房地产住宅市场调控力度等因素的作用下，未来房地产板块的投资重点，将逐步从住宅市场向商业地产、旅游地产和工业地产等细分市场进行转移。相对住宅市场而言，工业地产市场具有以下六个优势：一是利润率较高（普遍高达30%至50%之间）；二是竞争远不如住宅市场激烈；三是不受国家宏观调控政策影响；四是地价相对便宜；五是建筑成本较低（单体建筑墙面较少、建筑高度较低）；六是资金占用率较少。

二、余杭区各镇街租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量

根据安通工业地产研究中心针对余杭区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2017年6月30日17时，除鸬鸟镇未采集到存量数据外，全区各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房约218.8万方，与2017年第一季度数据相比有所上涨。存量厂房排名前三位的街道分别为东湖街道、良渚街道、及仁和街道，分别为42.6万方、25.9万方及25.5万方，主要集中在余杭经济技术开发区、良渚工业集聚区、仁和先进制造业基地等板块。

图1  余杭区各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房对比分析图

（二）招商企业数

截止2017年6月30日17时，全区各乡镇街道存量厂房招商主体407家，存量厂房招商排名前三位的街道分别为：1、仁和街道招商企业数52家；2、东湖街道招商企业数43家；3、运河街道招商企业数41家。

图2  余杭区各街道2017年1季度与2017年2季度存量厂房招商企业数据对比图

具体情况详见表2-1《2017年2季度余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

表2-1  《2017年2季度余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含空地、招商科创楼宇及存量的冷库用房，以及小于500㎡以下的小面积租赁厂房。

（三）大面积存量厂房

我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后，得知目前全区大面积存量厂房约155.5万方，大面积存量排名前三位的乡镇街道为：东湖街道约37.3万方、良渚街道约20.3万方以及仁和街道约17.4万方。

图3   余杭区各镇街2017年1季度与2017年2季度单体面积超5千方存量厂房对比图

同时，对单体招商面积超5000方的企业进行单独分析后发现，目前全区共有111家企业在招商，其中排名前三位的乡镇街道为：1、东湖街道招商企业数15家；2、仁和街道招商企业数14家；3、良渚街道招商企业数13家。

图4  余杭区各镇街2017年1季度与2017年2季度5千方以上厂房招商企业数量对比图

结合以往的《监测与分析》报告可看出，存量厂房是一个动态的数字，并且变化相当快。闲置厂房的多与少，最主要的决定因素还是市场。近年来，各园区积极调整产业方向，紧抓招商引资力度，着力引入一批占用小、创新能力强、附加值高的高端高质高效企业。淘汰了许多落后的产能，为新产业的进入、转型、发展腾挪了空间。

三、余杭区各镇街厂房租金走势分析

（一）租金走势

图5  余杭区各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房租金对比走势图

据数据统计分析，与上季度相比，2017年2季度余杭区各街道厂房均价有所上涨。2017年2季度余杭区厂房租赁均价为16.51元/㎡/月，租金最高的乡镇街道分别为良渚、仓前及崇贤，分别为20.92元/㎡/月，20.19元/㎡/月以及19.36元/㎡/月。具体情况详见表2-1《2017年2季度余杭区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

（二）2017年2季度存量厂房租金分析

根据现有数据统计分析，余杭区厂房租赁整租单层均价为24元/㎡/月，整租多层均价为17元/㎡/月，可分租底层均价为23元/㎡/月，可分租楼上均价为14元/㎡/月。与上季度相比略有上涨。

表3-1  《2017年2季度余杭区租赁意向存量厂房租金价格明细表》

萧山区（含大江东）各镇街2季度工业地产存量厂房分析报告

一、萧山区各镇街有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据安通工业地产研究中心针对萧山区域内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2017年6月30日17时，采集到萧山区有转让、兼并意向街道3个，分别为新湾街道、河庄街道、楼塔镇、党湾镇，其余各乡镇街道暂未采集到相关数据。存量工业用地共计77.2余亩，转让主体约有5家。

二、萧山区（含大江东）各镇街租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量

根据安通工业地产研究中心针对萧山区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2017年6月30日17时，全区各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房197.9万方，存量厂房排名前三位的街道分别为瓜沥镇、临江街道及河庄街道，分别为37.8万方、21.1万方及20.5万方。

图1  萧山区（含大江东）各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房对比分析图

（二）招商企业数

截止2017年6月30日17时，安通招商收集到全区各乡镇街道存量厂房招商主体308家，存量厂房招商排名前三位的街道分别为：1、瓜沥镇招商企业数59家；2、河庄街道招商企业数28家；3、党湾镇招商企业数21家。

图2  萧山区（含大江东）各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房招商企业数据对比图

具体情况详见表2-1《2017年2季度萧山区（含大江东）租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

表2-1  《2017年2季度萧山区（含大江东）租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含空地、招商科创楼宇及存量的冷库用房，以及小于500㎡以下的小面积租赁厂房。

（三）大面积存量厂房

我们将招商主体面积超5000㎡的企业单独统计后，得知目前全区大面积存量厂房约154.3万方，大面积存量排名前三位的乡镇街道为：瓜沥镇约27.8万方、临江街道约20.3万方以及河庄街道约15.9万方。

图3  萧山区（含大江东）各镇街2017年1季度与2017年2季度单体面积超5千方存量厂房对比图

同时，对单体招商面积超5000方的企业进行单独分析后发现，目前全区共有115家企业在招商，其中排名前三位的乡镇街道为：1、瓜沥镇招商企业数为13家；2、河庄街道与新湾街道招商企业数相同，皆为为12家；3、党湾镇招商企业数为10家。

图4  萧山区（含大江东）各镇街2017年1季度与2017年2季度单体面积超5千方存量厂房对比图

近年来，萧山区把深入推进土地节约集约利用，作为主动参与宏观调控、破解用地难题的重要抓手，着力推行内部挖潜、盘活存量、增资提效、建设标准厂房等集约用地措施，全面实行建设用地全程跟踪管理，在一定程度上缓解了用地紧张的矛盾，保障了经济又好又快发展。

三、萧山区各镇街厂房租金统计

（一）租金价格

图5  萧山区（含大江东）各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房租金对比走势图

据数据统计分析，2017年2季度萧山区各乡镇街道厂房租赁均价为14.3元/㎡/月，较上季度略有上涨。租金最高的乡镇街道为临江、北干及新街，分别为20.5元/㎡/月，20元/㎡/月以及18.2元/㎡/月。具体情况详见表2-1《2017年2季度萧山区（含大江东）租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（二）2017年1季度存量厂房租金分析

根据现有数据统计分析，萧山区厂房租赁整租单层均价为18元/㎡/月，整租多层均价为12元/㎡/月，可分租底层均价为17元/㎡/月，可分租楼上均价为11元/㎡/月。

富阳区各镇街2季度工业地产存量厂房分析报告

一、富阳区各镇街有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据安通工业地产研究中心针对富阳区域内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2017年6月30日17时，采集到富阳区有转让、兼并意向街道7个，分别为东洲街道、富春街道、鹿山街道、银湖街道、新登镇、永昌镇、里山镇，其余各乡镇街道暂未采集到相关数据。存量工业用地共计约273.4亩，转让主体约有12家，用地面积排名前三位的分别为银湖街道约74.2亩、新登镇约63亩、以及东洲街道约46.6亩。

二、富阳区各镇街租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量

根据安通工业地产研究中心针对富阳区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2017年6月30日17时，除却富阳区内常安镇、常绿镇、洞桥镇、渌渚镇、新桐乡、湖源乡、环山乡共计7个乡镇未采集到存量数据以外，其余各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房约50.3万方，存量厂房排名前三位的街道分别为银湖街道、东洲街道及场口镇，分别约为14.9万方、10.1万方及7.2万方。

图1  富阳区各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房对比分析图

（二）招商企业数

截止2017年6月30日17时，全区各乡镇街道存量厂房招商主体99家，比上季度有所减少；存量厂房招商排名前三位的街道分别为：1、银湖街道招商企业数19家；2、东洲街道招商企业数17家；3、场口镇、新登镇、富春街道皆为11家。

图2  富阳区各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房招商企业数据对比图

具体情况详见表2-1《2017年2季度富阳区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

表2-1  《2017年2季度富阳区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含空地、招商科创楼宇及存量的冷库用房，以及小于500㎡以下的小面积租赁厂房。

（三）大面积存量厂房

我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后得知，目前全区（部分镇街暂未采集到数据）大面积存量厂房约36.5万方，大面积存量排名前三位的乡镇街道为：银湖街道约13万方、东洲街道约7.3万方以及场口镇约5.3万方。

图3  富阳区各镇街2017年1季度与2017年2季度单体面积超5千方存量厂房对比图

同时，对采集到的单体招商超5000方的企业进行单独分析后发现，目前全区共有31家企业在招商，其中排名前3位的乡镇街道为银湖街道、东洲街道及场口镇，招商企业数分别为10家、6家及4家。

图4  富阳区各镇街2017年1季度与2017年2季度单体面积超5千方存量厂房对比图

三、富阳区部分镇街厂房租金统计

（一）租金价格

图5  富阳区各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房租金对比走势图

据现有数据统计分析，2017年2季度富阳区部分乡镇街道厂房租赁均价为10.27元/㎡/月，租金最高的乡镇街道为渔山乡、里山镇以及银湖街道，分别为15元/㎡/月，14.4元/㎡/月以及12.8元/㎡/月。具体情况详见表2-1《2017年2季度富阳区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

（二）2017年2季度存量厂房租金分析

根据现有数据统计分析，富阳区厂房租赁整租单层均价为12元/㎡/月，整租多层均价为10元/㎡/月，可分租底层均价为11元/㎡/月，可分租楼上均价为8元/㎡/月。

表3-1  《2017年2季度富阳区租赁意向存量厂房租金价格明细表》

四、富阳进入产业转型升级“快车道”

富阳有良好的区位优势、环境优势、集聚优势和成本优势，从撤市设区起，富阳就进入了产业转型升级的“快车道”。对于造纸业等GDP占比大，但污染严重的传统产业，富阳一手关停，一手入园，整治了大批低能效企业，让天更蓝了，水更清了。

今年以来，富阳产业业态的转型升级，更跑出加速度。核心“驱动力”，就是“产业转型向东看”——把现代、新兴、高端的制造业，把新兴的第三产业和现代生态的第一产业有机融合起来发展，改造具有大量污染物排放的产业、改造低小散落后的传统工艺的产业，让都市经济成为富阳未来发展的方向。

根据规划，春江街道的造纸企业，将一部分就地转型，其余部分外移迁出，“让位”于面积约40平方公里的江南新城。届时，先进制造业、金融、医疗、旅游等现代服务业将取代传统造纸业，让江南新城成为富阳的“好江南”、杭州的“新滨江”。

接下来，富阳更多的区域和领域，将插上转型升级的“新羽翼”：

重点瞄准高端制造、生物医药等战略性新兴产业，加快推进大华智慧、雄迈科技等项目建设，推动上下游产业集群集聚。加快发展信息经济，大力推动产业智慧化、智慧产业化。

推动第三产业与一产、二产布局相配套，积极培育现代金融、运动休闲、商务会展、健康养生等服务业新业态、新模式。

放大“后峰会、前亚运”效应，加快天钟山景区提升、龙晖海洋王国、玫瑰园等项目建设，整合各类运动文化旅游资源，继续办好旅游节会，着力发展壮大运动休闲产业。

加大土地流转力度，积极推进农业适度规模化经营，加快发展生态农业、品牌农业。按照统一发布、统一使用、统一推广的思路，策划和用好“富春江”“富春山居”等具有富阳特色的农产品品牌。

海宁市/杭州市江干区2季度工业地产存量厂房分析报告

一、海宁市/杭州市江干区有转让、兼并意向存量厂房具体情况及分析

根据安通工业地产研究中心针对海宁市及杭州江干区有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2017年6月30日17时，采集到海宁市及杭州江干区有转让、兼并意向街道5个，分别为位于海宁的黄湾镇、许村镇、长安镇及杭州江干区白杨街道、下沙街道，其余各乡镇街道暂未采集到相关数据。存量工业用地共计约268亩，转让主体约有7家，存量面积最多的是海宁市长安镇约152亩。

二、海宁市/杭州市江干区租赁意向存量厂房具体情况及分析

（一）库存量

根据安通工业地产研究中心针对海宁市及杭州江干区存量厂房统计数据分析得知，截止2017年6月30日17时，共有租赁意向的存量厂房约76.9万方，较上季度大幅度减少。存量厂房排名前三位的街道分别为海宁长安镇约43.6万方、江干白杨街道约11.9万方以及海宁黄湾镇约4.8万方。

图1  海宁市/杭州江干区各镇街2017年1季度与2017年2季度存量厂房对比分析图

（二）招商企业数

截止2017年6月30日17时，安通招商采集到海宁市及杭州江干区所辖区域内存量厂房招商主体共计109家，存量厂房招商排名前三位的街道分别为：1、海宁长安镇共计52家在招商企业；2、江干白杨街道共计10家在招商企业；3、海宁许村镇共计9家在招商企业。

图2  海宁市/杭州江干区各街镇2017年1季度与2017年2季度存量厂房招商企业数据对比图

具体情况详见表2-1《2017年2季度海宁市/杭州市江干区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

表2-1  《2017年2季度海宁市/杭州市江干区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的租赁资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含空地、招商科创楼宇及存量的冷库用房，以及小于500㎡以下的小面积租赁厂房。

（三）大面积存量厂房

我们将招商主体面积超5000㎡的企业单独统计后，得知目前已采集到的海宁市及杭州市江干区大面积存量厂房约59.9万方，大面积存量排名前三位的乡镇街道为：海宁长安镇约36.5万方、江干白杨街道约10.9万方以及海宁黄湾镇约4.3万方。

图3  海宁市/杭州江干区各镇街2017年1季度与2017年2季度单体面积超5千方存量厂房对比图

同时，对单体招商超5000方的企业进行单独分析后发现，目前海宁市及杭州市江干区共有37家在招商企业，其中排名前两位的乡镇街道为：1、海宁长安镇共计21家在招商企业；2、江干白杨街道有5家在招商企业。

图4  海宁市/杭州江干区各街镇2017年1季度与2017年2季度5千方以上厂房招商企业数量对比图

三、海宁市/杭州市江干区厂房租金统计

（一）租金统计

图5  海宁市/杭州江干区各街镇2017年1季度与2017年2季度存量厂房租金对比走势图

根据现有数据统计，海宁市/杭州市江干区所辖区域内厂房租赁均价为15.61元/㎡/月，目前租金均价最高的乡镇街道排名前三的均处于杭州市江干区，分别为笕桥街道26.3元/㎡/月、白杨街道24.1元/㎡/月以及下沙街道21.8元/㎡/月。具体情况详见表2-1《2017年2季度海宁市/杭州市江干区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》。

（二）2017年2季度租金统计分析

根据现有数据统计分析，海宁市/杭州市江干区所辖区域内厂房租赁整租单层均价为20元/㎡/月，整租多层均价为17元/㎡/月，可分租底层均价为20元/㎡/月，可分租楼上均价为15元/㎡/月。从整体租金价格统计分析看，目前杭州江干区各街道厂房租金价格稍高。

表3-1  《2017年2季度海宁市及杭州市江干区租赁意向存量厂房租金价格明细表》

海宁，站在融杭接沪的风口，随着杭海城际铁路项目动工、浙大国际校区正式招生，海宁融入杭州、上海经济发展圈步伐不断加快。随着海宁西片与杭州实现产业无缝对接，东部发展新平台借势崛起，海宁已经迎来下一轮强劲增长的新契机。

安通工业地产研究中心

2017年7月10日