2017年浙沪地区3季度工业地产存量厂房市场研究报告【上海松江篇】-监测与分析-安通厂房网

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2017年浙沪地区3季度工业地产存量厂房市场研究报告【上海松江篇】

2017-11-08 1756次

上海松江区各镇街3季度工业地产存量厂房分析报告

松江位于上海西南，黄浦江上游，距上海市中心30公里，虹桥机场25公里，浦东机场68公里，沪杭高速公路和沪杭铁路复线横贯城区。为推动松江经济的发展，从1992年成立上海市郊区首家工业区——松江工业区后，又先后成立了九亭、泗泾、茸北、仓桥、佘山等区级工业区，2000年4月，经国务院批准又成立了上海松江出口加工区，松江已经形成了国家、市级、区级三级开发区的格局。

作为沪西南创新带的重要节点，松江沿G60高速公路，已集聚起了漕河泾开发区松江新兴产业园、松江经济技术开发区、松江出口加工区、中山工业园、上海西南物流园区等多个重点产业园区，总面积80多平方公里，占到全区总面积的近七分之一，集中了松江区90%的工业产值，占全上海的近10%，既是全区产业经济发展的主要集聚区，也是科技创新最为活跃的区域。

一、上海松江区各镇街租赁意向存量厂房具体情况

（一）库存量

根据安通工业地产研究中心针对上海松江区工业存量厂房统计数据分析得知，截止2017年9月30日17时，松江区除九里亭街道、小昆山镇、新浜镇及岳阳街道未采集到存量信息外，其余各乡镇街道共有租赁意向的存量厂房49.3万方，存量厂房招商主体105家，存量厂房排名前三位的镇街分别为：1、车墩镇16.5万方共计17家在招商企业；2、新桥镇12.6万方共计15家在招商企业；3、九亭镇10.9万方共计42家在招商企业。

（二）大面积存量厂房

我们将招商主体超5000㎡以上的企业单独统计后，得知目前全区共有20家存量超5000㎡以上的企业在招商，共计招商面积约36.6万方，其中排名前三位的乡镇街道为：车墩镇7家约15万方、新桥镇3家约10.8万方以及九亭镇5家约6.1万方。

具体情况详见表1-1《2017年3季度上海松江区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

二、上海松江区各镇街厂房租金走势情况

（一）租金走势

根据现有数据统计，松江区厂房租赁均价为36.34元/㎡/月，目前租金最高的乡镇街道分别为方松街道、九亭镇及广富林街道，分别为60 元/㎡/月，41.36元/㎡/月以及40元/㎡/月。

具体情况详见表1-1《2017年3季度上海松江区租赁意向存量厂房库存量及租金走势汇总表》

（二）租金均价对比

由表2-1所知，上海松江整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，租金均价的环比增长率高达11%。工业地产行业保持了良好的发展势头。安通工业地产研究中心认为，随着需求的增加而地产的有限，上海松江厂房租金将会不断上涨。

【总结】

当人们提起地产去库存的时候，首先想到的会是住宅市场。但实际上，工业厂房、商业等其他性质的库存问题更严重。市场上有很多闲置的存量厂房没有盘活，存量厂房租赁最重要的是信息公开共享和项目的对接。在互联网思维的风靡下，市场需求和工业厂房库存两者对接才刚刚开始。“互联网＋”模式能有效盘活闲置工业厂房的运营和利用效率，城市更新、产业升级、工改工等所带来的房产开发、产业园区管理运营、产业升级孵化基金等的整合机遇。将会最大程度上整合存量资源。

近年来，人力成本上涨，招工困难，材料成本、运输成本、运营成本等生产经营和日常维护成本的增加，导致许多生产企业都陷入运转困难的状态。再加上国家总体经济形势下滑，波及行业较广，造成大量企业倒闭，租赁市场供过于求。

随着共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台出现，为这类工业地产去库存提供了另一种路径。而这一切背后的逻辑，则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需求。

闲置厂房的多与少，最主要的决定因素还是市场。厂房的闲置，既是损失，也是机遇。市场之手淘汰了许多落后的产能，同时也为新产业的进入、转型、发展腾挪了空间。转变思路、转变观念，充分发挥市场的配置作用和政府的引导作用，提高闲置厂房利用率，最先受益的是中小企业，同时能促进产业结构调整、转型升级。

因此，安通招商也希望加强与政府相关部门的合作，调查摸底，掌握存量工业用地情况。对存量工业用地进行整理分类，提出盘活方案。同时也希望政府部门增加鼓励租赁厂房设立企业、企业实施并购、存量招商等内容，调动企业主动参与积极性。此外，通过对存量土地、闲置厂房进行行业包装，进一步加大推介力度，积极为企业主和投资人牵线搭桥，引导项目需求客户采取收购、并购、租赁、破产拍卖等形式盘活存量资源。

上海松江办事处

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安通工业地产研究中心

徐智婷